房地产价格上涨的原因     房地产价格的构成相对清晰和简单,但房地产价格后的利益组成链条却是价格调控政策难以立即见效的主要原因。     (一)客观原因     1.土地价格上涨是最直接的原因。房价上涨的根源在于土地供应趋紧引发的土地价格上涨。而“土地财政”加剧了土地价格上涨,在现有的土地“招、拍、挂”、财税等政策制度下,地方政府是最大受益者,通过卖地可以获得巨额利益,客观上刺激卖地冲动。在2010年严厉的房地产调控背景下,国内主要城市房价依然能“不跌反涨”,主要原因之一是地价仍然在涨,各地频频出现新“地王”就是证明。此外,由于存量房地产的高价格使当期取得土地的价格通过竞价的方式快速上涨,并延续高房价-高地价-更高房价的循环。     2.充裕的流动性是房价上涨的主要“推手”。为应对金融危机,2008年下半年以来,国家加大了宏观调控力度,实施了一系列刺激经济发展的措施,国家4万亿投资规模带动地方投资的超常规发展,加上适度宽松货币政策下银行信贷规模的加速扩张,2009、2010年两年共投放信贷16.5万亿元。虽然,从2010年下半年中央银行就开始引导货币政策回归常态,持续不断地回收流动性,但由于存量货币过于巨大,加之,其他主要国家货币政策宽松,热钱大量涌入,市场的流动性仍过度宽裕。由于大量的流动性暂时无法找到更好的投资渠道,使得资金更加青睐房产。在刚性需求下,流动性的泛滥又进一步推高了房价。     3.经济发展必然趋势。从需求上看,由于土地是稀缺资源,随着需求的增加房价上涨是经济发展带来的必然趋势。特别是,我国正处于城市化高速发展阶段,未来将有超过4亿的农村人口向城市转移,加之,我国人口多、“18亿亩耕地”红线的客观限制,人多地少矛盾尖锐,住房供求矛盾将长期存在。同时,由于我国经济的长期稳定发展,具有购买力的城市家庭开始进入住宅换代期,大中城市的聚集力增强,小城镇富有阶层家庭、大专院校学生在大中城市就业、农民工进城等使在大中城市的购房需求集中增加,形成了相对稳定的购买力和即期需求。     (二)主观原因     1.地方政府推动。目前,我国城镇居民按户计算的住房自由化率达到80%以上,建筑和房地产业增加值占G
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P的比例接近10%,房地产业成为扩大内需、拉动经济发展的重要力量,也为地方政府带来巨大效益。为获取更多的土地出让收入,地方政府对房价上涨乐见其成。同时,卖地行为进而刺激地价的不断攀升,最终导致房价的持续快速上涨。     2.开发商刻意操作。目前,除了容积率外,开发商完全垄断了所购地块之上的处置权和定价权,形成市场性垄断。由于房地产产品的不动性、差异性,在需求一定时,价格竞争的外部压力较小,房地产开发企业之间价格合谋,一家高价,共同提价,群体涨价。同时,部分开发商还恶意炒作“房价越调越高”的消息,加之近年来房价不断上涨形势,购房者因对后市房价看涨,心理恐慌,也只能被迫接受。这种价格垄断使开发商获取了巨大超额利润,并把涨价堂而皇之地归结为市场机制自然作用的结果。     3.消费者、投机者推波助澜。房地产价格上涨信号,使消费者对房地产后市看好,从而盲目跟风。同时,由于投资渠道狭窄,各种投资者、投机者趁势推波助澜,加剧了房价上涨。

引起房地产价格上涨的原因有哪些?